Кой е продавачът при публичните продани?

При публичните продани, провеждани от частните съдебни изпълнители, държавните съдебни изпълнители, Националната агенция за приходите и синдиците, продавачът не е лицето, провеждащо продажбата, а длъжникът. Това е така когато актът, с който се прехвърля собствеността, е постановление за възлагане. Правоприемството настъпва между длъжника и купувача. Ролята на органа на изпълнението е да разпореди това прехвърляне на собствеността, посредством издаването на постановлението за възлагане, което представлява властнически акт. Затова ролята на съдебните изпълнители и синдиците не е на продавачи, а на провеждащи проданта лица, под формата на търг, с определени правила.

При индивидуалното принудително изпълнение лицето, което издава постановлението за възлагане, е изпълнителят – частен, държавен, публичен, докато при универсалното принудително изпълнение (производството по несъстоятелност), органът, който издава постановлението, е съдът по несъстоятелността, а не синдикът. Само в особената хипотеза в производството по несъстоятелност, при продажбите при пряко договаряне, синдикът е този, който сключва договора за покупко-продажба.

При търговете, провеждани от общините, държавните органи и дружества, както и банките, продавач винаги е съответното учреждение, а актовете, с които се прехвърля собствеността – договори за покупко-продажба, тъй като собствеността, която се прехвърля, е тяхна.

Екип

Екипът на PublicSales.bg се състои от група юристи, мениджъри, технически лица и партньори – адвокати, с изключително богат опит в съдебното изпълнение, производството по несъстоятелност, вещното право и строителството, както и в производствени и инженерни дейности и търговия.

В съчетание на компетентностите екипът предлага съдействие при всички аспекти на публичните продажби и търгове – от участие до заличаване на тежести и препродажба.

Не се колебайте да се свържете с нас през контактната форма по конкретно обявление за публична продан или на [email protected]

Какви имоти се предлагат на публични продажби?

Имотите, предмет на публичните продани, както и на търговете, обявявани от общините, държавата и държавните учреждения и дружества, както и банките, са изключително разнообразни.

В производствата по индивидуално принудително изпълнение това са имоти, дадени като обезпечение за парични вземания, или секвестируеми недвижими имоти, подлежащи на принудително изпълнение. При производствата по несъстоятелност това са имоти, собствени на фалиралите търговци и търговски дружества, които подлежат на осребряване за удовлетворяване на кредиторите на масата на несъстоятелността. Същото се отнася и за имотите, продавани от Националната агенция за приходите, с тази особеност, че на агенцията са възложени и правомощията да продава имоти, конфискувани от държавата.

При търговете, обявявани от общините, държавата и държавните учреждения и дружества, това са имоти, нуждата от които е отпаднала, или които подлежат на приватизация.

На последно място, голям интерес представляват имотите, продавани от банки, посредством тръжни процедури. По правило банките не са търговски дружества, които придобиват имущество с цел препродажба и търговска печалба. От друга страна, при събирането на вземанията от лоши кредити, за банките понякога не остава възможност да се удовлетворят от продажната цена на ипотекирано или секвестируемо имущество на техните клиенти, поради което те придобиват съответните имоти, за сметка за вземанията си. Така банките се оказват с огромно портфолио от имоти, които трябва да освободят. Поради това се е наложила практиката банките да изкупуват имотите на длъжниците си, тъй като не могат да се удовлетворят по друг начин, и да ги препродават на търгове с печалба.

Именно защото в търговете най-често имотите са или такива, принадлежащи на длъжници и фалирали дружества, или държавна или общинска собственост, по своя вид те могат да бъдат от отделна стая, през жилище във всяко едно населено място в страната, до паметници на културата, спортни зали, заводи, летища и т.н. Теоретично няма ограничение във вида на имота, който може да се продава на търг в страната. Именно затова публичните продажби представляват такъв интерес към, и могат да заменят липсващите от свободния пазар имоти.

Какво представляват публичните продажби?

В най-общия случай това са търгове, организирани от определени лица, за конкретни имущества, с предварително зададени параметри като минимална цена, условия за участие, начин на провеждане на търга, вид на наддаването, както и срокове на провеждане на търга.

В България съществува огромно разнообразие от видове публични продажби, или т. нар. продани, по отношение на вида на провеждащите търга – това, като обем, най-често са частните съдебни изпълнители, следвани от синдиците в производствата по несъстоятелност, държавата и общините. Това са лица, провеждащи търгове, в изпълнение на публичните им правомощия и цели. Понастоящем в България липсва централизирана система за всички провеждани публични продажби на недвижими имоти.

Възможно е обаче търгове да се провеждат от частни лица, единствено с комерсиална цел – продажба и печалба. Това най-често са банковите институции, и определени търговски дружества. Няма законова пречка всяко едно частно лице да провежда търгове за недвижими имоти, но това рядко се случва – при продажба почти без изключение се прибягва до прякото договаряне чрез посредници.

Целта на търга, от гледна точка на участващите в него, е изнесеното на продан имущество да бъде продадено, съответно купено, при възможно най-изгодни условия. От гледна точка на провеждащия търга – целта е събиране на определена сума, с конкретно предназначение. В зависимост от провеждащия търга това може да бъде за погасяване на дълг, за освобождаване на активи и преобразуването им в парични средства, или за провеждане на политика по приватизация.

Във връзка с целите, които провеждането на продажбата гони, публичните продажби могат да са част от производства по принудително изпълнение, или да бъдат „доброволни“ – последните когато се провеждат с чисто търговски цели. Принудителната продажба на имущество се извършва от частните и държавните съдебни изпълнители, синдиците и Националната агенция за приходите, във връзка със събирането на дългове от частни физически и юридически лица. В тези производства на продан се изнасят имущества, които не са предназначени са продажба, но в изпълнение на публичните си правомощия органът по изпълнение преодолява волята на собствениците им. По този начин на търгове често се изнасят имоти, които изцяло липсват на пазара към даден момент – цели почивни бази, хотели, фабрики, но и гаражи, жилища и търговски обекти в райони, в които има недостиг на такива.

Всеки вид публична продажба има своите особености, които крият както огромни позитиви за участниците, като например занижената цена или най-общо изгодни условия, така и огромни рискове, най-често свързани с тежестите на имота, недостатъчната яснота в процедурите, таксите, сроковете и в конкретизирането на продаваното имущество.

Въпреки всичко, публичните продажби остават най-удобният начин за придобиване на имот при максимално изгодни условия, в кратки срокове, и най-вече относно имоти, които липсват на пазара.